Proprietarii a peste un milion de imobile din Republica Moldova s-au pomenit cu bunurile mai scumpe. Asta, după ce 1,5 milioane de locuințe au fost reevaluate, iar altele 4,9 milioane au fost evaluate pentru prima dată. Procesul a fost desfășurat de Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru (AGCC), împreună cu Instituția Publică „Cadastrul Bunurilor Imobile” (IPCBI).
De ce a fost necesar acest proces la nivel național și, mai ales, care vor fi consecințele pentru proprietari, află din materialul de mai jos.
De ce a fost realizat acest proces? Autoritățile au trei argumente
Procedurile de evaluare și reevaluare actualizează prețul caselor și terenurilor, astfel încât să reflecte realitatea de pe piață. Însă ultima evaluare generală a imobilelor a avut loc în Republica Moldova între 2004 și 2011.
„Sistemul nu mai putea funcționa cu valori stabilite acum două decenii, iar această intervenție complexă a adus valorile cadastrale mai aproape de realitatea economică de astăzi”, a explicat directorul general al AGCC, Ivan Danii.
Astfel, în cadrul acestui proces, pe de o parte, s-a realizat reevaluarea apartamentelor, a caselor individuale din orașe, a garajelor și a imobilelor comerciale sau industriale. Pe de altă parte au fost evaluate bunurile care nu au avut până acum o valoare oficială, cum sunt casele din mediul rural și terenurile agricole.
Acest proces ar trebui să aibă cel puțin trei efecte benefice. În primul rând, vom avea „tranzacții mai sigure, pentru că cetățenii vor putea vinde, transmite prin moștenire, cumpăra bunurile imobile cu o valoare corectă”. În al doilea rând, în timpul tranzacțiilor va scădea riscul de impozitare suplimentară. Astfel, înainte, dacă vindeai o casă, diferența dintre valoarea oficială veche și prețul real putea fi considerată „creștere de capital” și putea atrage taxe suplimentare. Acum, pentru că valoarea oficială a imobilelor e actualizată, aceste diferențe nu vor mai apărea și riscul de impozitare în plus va scădea.
Și în final, vor fi achitate impozite corecte. Autoritatea cadastrală spune că o valoare reală a bunurilor asigură impozitarea corectă a bunului imobil .
Imobilele s-au scumpit oficial? Da, și aici sunt trei factori
După finalizarea procesului de reevaluare și evaluare, autoritățile au lansat portalul geodata.gov.md, unde cetățenii pot să-și verifice valoarea bunului imobil. Interesul a fost atât de mare, încât site-ul s-a confruntat cu un volum extrem de mare de accesări, fiind înregistrate circa 300 de solicitări pe secundă în prima zi de lansare.
Drept urmare, imediat au apărut mai multe comentarii online din partea proprietarilor de imobile. Aceștia întrebau de ce valoarea apartamentelor sau caselor (mai ales din Chișinău) a crescut de două sau de trei ori. Asta chiar și în cazul unor apartamente din anul 1964 sau din 1989.
Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru (AGCC) a explicat că la baza reevaluării au stat trei factori: amplasarea (localitatea, zona, accesul la infrastructură, nivelul de dezvoltare a zonei), caracteristicile fizice ale imobilului (suprafața, tipul construcției, materialele, utilitățile) și, în final, datele privind tranzacțiile imobilelor.
Nicoleta Popa, consultanta principală de la Direcția evaluarea bunurilor de la AGCC, ne-a explicat că, atunci când au fost analizate aceste bunuri, a fost stabilit mai întâi un bun imobil etalon pentru fiecare categorie de imobile.
Astfel, în funcție de amplasare, unapartament din municipiul Chișinău cu aceleași caracteristici o să aibă valoare diferită. „Cu cât este amplasat mai aproape de Centru, cu atât valoarea lui crește”, explică ea.
Un alt factor este vârsta imobilului. „Dacă în cadastru vârsta medie la un apartament este, să zicem, de 30 de ani, de la această marjă se pornește, propriu-zis, influența”, ne-a spus Nicoleta Popa.
Al treilea factor sunt tranzacțiile pe piață. Drept an de referință pentru valorile apartamentelor din orașe a fost ales 2022. „La casele din localitățile urbane și rurale, loturile pomicole, căsuțele de vacanță, garaje, s-a luat ca an de referință anul 2023. Și ultimul model, care încă nu este publicat, dar o să fie publicat în aprilie, cel pentru spațiile comerciale și industriale, o să fie ca an de referință anului 2024”, a adăugat Nicoleta Popa.
Un lucru este de reținut că în procesul de elaborare a modelelor de evaluare și reevaluare au fost excluse din baza de date valorile care erau extrem de mici sau extrem de mari. La fel, nu au fost luate în considerație tranzacții speciale sau specifice, cum ar fi tranzacțiile între membrii familiei, fiind examinate doar tranzacțiile care se întâmplă pe piață normală.
Vom plăti impozite mai mari? Cel mai probabil, da
„Într-adevăr, valorile imobile sunt baze impozabile. Nu putem fugi de faptul că valoarea cadastrală, conform Codului Fiscal, este o bază impozabilă”, spune Nicoleta Popa. Totodată, această reevaluare și evaluare nu va genera automat o creștere de impozite pe bunurile imobile. De ce? Pentru că această cotă de impozitare a bunurilor este stabilită anual de autoritățile publice locale. Este vorba despre consiliile locale – consiliul municipal, orășenesc sau sătesc.
De exemplu, în municipiul Chișinău, cota de impozitare, stabilită de consiliul municipal este de 0,185 % din valoarea estimată pentru bunurile imobiliare cu destinație locativă – locuințe, apartamente, case din Chișinău.
În Bălți, această cotă este de 0,2% pe an pentru apartamente sau case de locuit. În municipiul Cahul, această cotă este de 0,16 %, iar în municipiul Soroca cota este de 0,15 %. Impozitul anual se stabilește după o formulă simplă: valoarea imobilului se înmulțește la cota de impozitare stabilită de APL, exprimată în fracție zecimală.
Astfel, proprietarul unui apartament din Chișinău cu suprafaţa de 80 metri pătraţi (estimat anterior la 500 de mii MDL, iar acum la 1 milion MDL) ar putea plăti un impozit de 1850 lei, față de 925 de lei achitat anterior.
Valoarea de piaţă a unui apartament cu 80 metri pătraţi în condiţiile actuale, cu preţ de circa 1.700 euro pentru un metru pătrat poate fi însă şi de 2-3 ori mai mare.
„În perioada noiembrie-decembrie 2025 am fost în toate raioanele Republicii Moldova și am purtat o discuție cu autoritățile publice locale pentru ca să atenționăm că valorile cresc, respectiv o să trebuiască să facă un exercițiu de prognozare fiscală și să vadă cum ar putea să modifice cota ca povara pe cetățean să nu fie atât de mare”, a precizat Nicoleta Popa.
Vrei să contești valoarea sau parametrii? Este foarte ușor
După verificarea datelor privind bunului pe care le dețin, cetățenii au posibilitatea să le conteste până la 30 aprilie 2026, dacă nu sunt de acord fie cu parametrii tehnici indicați, fie cu valoare bunului estimat. Cum se va face asta? Pe www.geodata.gov.md se află un formular de contestație, pe care cetățenii îl vor completa.
În cazul în care, contestația vizează parametrii tehnici, suprafața, tipul, utilitățile, aceasta în mod automat va fi expediată către oficiul cadastral teritorial în raza care cetățeanul are bunul imobil. „În cazul în care a fost o eroare de sistem, a fost o greșeală sau baza de date nu a fost actualizată la timp, atunci serviciul cadastral teritorial va face modificările respective și va rezolva această contestație.”, a explicat specialista de Agenția Cadastru. Răspunsul se va elibera în 30 de zile de la data depunerii contestației.
În cazul în care contestația va viza valoarea bunului imobil, aceasta va fi examinată de Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru, și nu de subdiviziunile teritoriale. Totuși, aceste componente se vor revizui doar în cazul în care sunt depuse contestații în privința a cel puțin un sfert din totalul bunurilor din aceeași zonă valorică. „De exemplu, municipiul Chișinău este împărțit în 24 de zone valorice. Dacă 25% din cetățeni din aceeași zonă valorică au spus că nu sunt de acord cu valoarea imobilelor, atunci pentru această zonă valorică, o să fie efectuate analize și o să fie creat un coeficient adițional doar pentru zona asta valorică, care să reflecte influența factorilor care nu au fost luate în calcul”, a mai explicat Nicoleta Popa. Totodată, fiecare contestație va fi analizată individual și fiecare caz va tratat individual.
Dar acest proces va continua? Da, o dată a trei ani
Noile valori vor intra oficial în vigoare la 1 ianuarie 2027. După finalizarea consultărilor publice și procedurile de verificare, noile valori imobiliare vor fi înscrise în Registrul Bunurilor Imobile și o să poată fi deja accesate pe e-cadastru.
Ulterior, cetățenii vor fi notificați privind valoarea bunurilor imobile și vor avea din 30 de zile la dispoziție să depună contestații. Astfel, în toamna anului curent AGCC o să expedieze noile rezultate către Serviciul Fiscal de Stat, pentru a face calculele financiare pentru anul viitor.
Este important de reținut că procesul de evaluare și reevaluare a bunurilor imobile este un proces care se va face o dată la trei ani. „Atunci deja o să vorbim doar despre reevaluare, pentru că bunuri de evaluat sau categorii noi de evaluat nu prea o să fie”, a spus la încheiere Nicoleta Popa.
