Piaţa imobiliară se află într-o perioadă foarte dificilă, dar ce se va întâmpla mâine? Încotro se îndreaptă piaţa? Preţurile vor continua să scadă sau vor creşte? Ce se va întâmpla peste câţiva ani, dacă multe din construcţii au fost îngheţate? Cât va dura după aceasta deficitul de locuinţe de clasa econom şi premium?
Nu ne putem aştepta la unanimitate în răspunsuri. Însă nu există divergenţe în ceea ce priveşte starea pieţei. Deşi, sunt vehiculate diferite cifre, unii experţi vorbesc despre o scădere a preţurilor la imobilul locativ cu 10-15%, iar alţii în genere operează cu cifre de ordinul 20-25%, specialiştii sunt unanimi în părerea că piaţa este în criză.
„Preţurile la construcţii au scăzut cu 21% în perioada ianuarie-mai, iar volumul lucrărilor de construcţie s-a redus cu 40%, în trei luni”, spune Pavel Caba, preşedintele Federaţiei Patronatului din Construcţii „Condrumat", care reuneşte companiile naţionale din construcţii, drumuri şi producătoare de materiale de construcţii. Potrivit estimărilor Agenţiei imobiliare „Nika Imobil", preţurile s-au redus în acest an cu 18%. „Cererea la imobilul locativ a căzut până la 30-35 la sută din ofertă şi e firesc ca în aceste condiţii preţurile să scadă", este de părere Petru Oleinic, directorul general al Agenţiei imobiliare „Nika Imobil". La o reducere de 16.6% arată şi Bursa imobiliară „Lara”, potrivit căreia cererea pe piaţa imobilului locativ s-a redus cu 60-65%.
Piaţa imobilului locativ a profitat în perioada de creştere economică mai mult decât altele, iar pe timp de criză suferă mai mult decât alte ramuri ale economiei. În primul trimestru valoarea adăugată brută în construcţii a constituit 448 mil. lei, cu 220 milioane mai puţin decât în perioada respectivă a anului trecut, potrivit datelor Biroului Naţional de Statistică.
Şi totuşi, Republica Moldova a fost afectată de criză cu mult mai puţin decât Federaţia Rusă sau, de exemplu, Ucraina, unde piaţa s-a prăbuşit, estimează Aleksandr Bodiagin, conducătorul proiectului Coliseum Palace al dezvoltatorului american NCH Advisors Inc. «Piaţa de construcţii din Republica Moldova niciodată nu a avut supraprofituri. Şi asta pentru că capacitatea de cumpărare nu a fost la nivelul celei din Rusia sau Ucraina, alte ţări”, spune el. Moldova nu a avut niciodată credite ieftine, ca urmare ea nu a fost afectată atât de grav de criză, ca alte ţări. ”Dacă ne-am uita la Rusia, de exemplu, am vedea că piaţa imobiliară din Moscova practic stagnează, ea a fost paralizată. De ce? Pentru că, în fine, construcţiile au contat pe supraprofituri. Lumea a avut acces la credite ieftine, la ipoteci, programe familiare. Aceasta i-a determinat pe constructori să lanseze pe piaţă noi şi noi imobile, care oricum erau cumpărate, la orice preţuri, pentru că lumea avea bani”, spune Aleksandr Bodiagin.
În Republica Moldova banii pe care îi aveau constructorii în fond erau economiile personale, în mare parte banii câştigaţi de moldovenii care muncesc peste hotare. Constructorii aveau un flux stabil de bani de la cumpărători, iar aceştia obţineau un „plasament”care creştea stabil în preţ şi astfel lumea câştiga.
Construcţia unui metru pătrat de spaţiu îl costă pe constructor în medie circa 500-700 euro, în timp ce preţurile de vânzare sunt cu puţin peste acest preţ de cost.
În prezent constatăm situaţia în care cumpărătorul speră că preţurile vor scădea, iar vânzătorul nu vrea să vândă apartamentul sub preţul de cost. Astfel judecă şi întreprinderile care produc ciment sau alte materiale de construcţie. Nu este avantajos să produci ciment mai ieftin decât el costă, în aceste condiţii mai bine suspendezi activitatea întreprinderii.
Însă, mai curând, nu ne putem aştepta la o cădere a preţurilor. Va fi o scădere, însă nu atât de pronunţată cum se aşteaptă unii. «În luna mai preţurile pe piaţa imobiliară primară au scăzut, dar deja mai lent decât în aprilie”, constată specialiştii companiei Nordik Estates. Iar directorul general al Agenţiei municipal de ipotecă AMIC, Petru Pripa, vorbeşte de o nouă tendinţă pe piaţă – stabilizarea preţurilor, «La începutul lunii mai au crescut preţurile la ciment, vor urma creşteri şi la alte material de construcţie şi totodată majorarea sezonieră a salariilor”, spune Petru Pripa.
Totuşi nu putem compara preţurile de astăzi cu nivelul maxim al preţurilor înregistrat în anul trecut, însă… De exemplu, preţul la armatură a revenit practic la nivelul lunii martie 2008. În anul trecut s-a produs o creştere substanţială a preţurilor, care au atins 1800 dolari pe tonă, acum însă ele au coborât la 700-750 dolari, la fel ca şi în martie 2008. Preţurile la ciment se menţin practic la acelaşi nivel.
«În preţul imobilului este inclusă şi calitatea construcţiei», spune Aleksandr Bodiagin. Consumatorul vrea să i se dea tot ce este mai bun, tot ce poate şi doreşte el. Însă, cu părere de rău, standardele în vigoare pe piaţă sunt încă din anii 60-70, în cel mai bun se aplică sistemul de standarde GOST din anii 90. Foarte mult se resimte acest lucru în domeniul electricităţii. Trăim în secolul XXI, multă lume are maşini de spălat, maşini de spălat veselă, cafetieră, televizor cu plasmă, calculator, care consumă multă energie, însă, potrivit normelor în vigoare, consumul de energie planificat este de zeci de ori mai mic decât consumul real.
«Complexul nostru– Coliseum palace – este un proiect de apartamente de clasa premium de nivel european şi, ca urmare, se încadrează în aceste norme. Totdeauna cerem şi de la proiectanţii noştri, şi de la constructorii noştri să respecte standardele europene. Pentru că ele sunt mult mai dure, mult mai calitative, mult mai adaptabile la piaţa actuală», spune conducătorul proiectului NCH Advisors Inc.
Procurând o marfă de această clasă, primeşti o marfă de o calitate mai înaltă, mai durabilă, mai confortabilă. Locatarul nu simte în nimic disconfort. Un automobil ieftin este o maşină care se mişcă, şi Ferari la fel. Însă este vorba de două mărfuri de clasă diferită.
Omul pierde timp şi bani, dacă amână procurarea imobilul, spune Petru Pripa, care se conduce de principiul: mai puţin să vorbim de criză, mai mult să facem, mai multe acţiuni concrete şi soluţii eficiente.
Şi el are dreptate. Totuşi, dacă investeşti banii în construcţii, susţii constructorul, care totdeauna acceptă un „preţ loial” la apartamente, însă imediat ce constructorul finalizează lucrările de construcţie, el priveşte la marfa sa deja într-un alt diapazon de preţuri. După finalizarea proiectului el, de regulă, revede preţurile la imobil, de cele mai multe ori în creştere.
Ar trebui să fie luat în considerare şi alt lucru. Multe proiecte au fost îngheţate, astfel ne putem aştepta ca peste un an-doi să scadă oferta, iar cererea, după ieşirea din criză dimpotrivă va creşte, astfel ne vom pomeni în situaţia care s-a creat după criza financiară din 1998, când preţurile la imobil au pornit brusc în sus. Situaţia pe piaţă va fi dictată atunci de vânzător, dar nu de cumpărător, cum se întâmplă în prezent.
Situaţia este într-adevăr complicată. Există bani de la cumpărătorii de apartamente, se construiesc apartamente, nu există investiţii construcţiile se dezvoltă încet. În Chişinău multe case se află la un nivel de finisare de la 30 la 60 la sută, în care au fost vândute de la 40 şa 60 la sută din apartamente. Aceste construcţii pot fi finalizate doar în cazul în care vor fi găsite mijloace, fie obţinând finanţare de la bănci. Pe timp de criză însă toate băncile au întrerupt finanţarea imobilului din cauza problemelor de lichiditate a gajului respectiv. În anii 2007-2009 au fost lansate câteva proiecte, care deja au şi fost stopate. Excepţie fac astfel de proiecte ca, de exemplu, Coliseum Palace, care se construieşte din resursele proprii, de aceea există siguranţa că, în fine, construcţia va fi finalizată în termele stabilite (2010). Apropo, proiectul Coliseum Palace se desfăşoară cu o depăşire a graficului cu două luni.
Statul analizează câteva posibilităţi de ajutor pe timp de criză a companiilor de construcţii – fie prin cumpărarea apartamentelor în blocurile nefinisate, locuinţe ce ar fi acordate ulterior ca şi apartamente „sociale", fie prin acordarea creditelor în acest domeniu, inclusive din contul unor credite externe. Deja 60 de companii au solicitat intervenţia statului pentru a ieşi din criză. Însă este nevoie de mulţi bani pentru a se putea cont pe un ajutor rapid. Firmele care au un grad de finalizare a construcţiilor de 60% solicită finanţări de 265 de milioane de lei, în timp ce companiile cu un grad de finalizare mai mic au necesităţi financiare evaluate la circa 2 miliarde de lei. Se pare să aibă dreptate expertul Lilian Ciupac, care afirmă că peste doi-trei ani, când criza va fi depăşită, putem să ajungem la situaţia în care pe piaţa primară se va resimţi iarăşi un deficit de apartamente, este adevărat că pe o perioadă destul de scurtă, de unul-trei ani. Şi dacă luăm în considerare faptul că pentru implementarea unui proiect în această afacere durează câţiva ani, atunci deficitul imobilului locativ clasa econom va dura 3-4 ani, iar de clasa premium s-ar putea întâmpla chiar 4-5.
